Hasznos tudnivalók

1.1 Az ingatlan adásvételi szerződésének formai követelményei

Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termőföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei:

1. az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes;
2. a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie.

Ezért óvakodjunk attól, hogy szóbeli megállapodást követően, illetve egymás közötti néhány papírra vetett sor alapján vételárat vagy vételárrészt fizessünk ki. Az ügyvéd vagy a közjegyző nem megdrágítja az eljárást, hanem annak megkerülhetetlen része, ellenjegyzésük nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni a vevő tulajdonjogát.

1.2 Mi minősül adásvételi szerződésnek?

A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerződésnek minősíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez elegendő, ha a szerződés tartalmazza:

1. a felek személyét;
2. az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat;
3. az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését.

Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezeket az adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerződés, hiszen az ennél sokkal hosszabb.

Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerződés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerződés cím szerepel, de a bérlő a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerződésnek minősül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerződés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.

1.3 Az adásvétel költségei

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján és a kialakult gyakorlat szerint:

1. az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (jelzálogjoggal biztosított tartozások kifizetése, stb.), továbbá meghatározott esetekben (pl. 15 évnél korábbi szerzés vagy másik lakóingatlan vásárlása nélkül) adófizetési kötelezettsége is van;
2. a vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit (ingatlan-nyilvántartási eljárás illetéke).

A felek eltérhetnek a fenti költségviselési szabályoktól, és megállapodhatnak abban is, hogy az ügyvédet az egyik fél fizeti (ha valamelyik fél ragaszkodik a személyéhez). Azt fontos tudnunk, hogy az eladó nem kötelezhető az ügyvédi költség teljesítésére, a vevő pedig arra, hogy az eladó által kijelölt ügyvédnél készíttesse el a szerződést.

Az ügyvédi díj jelenleg az ingatlan szerződési értékének 0,5 - 1,5 %-a körül mozog, azonban van egy minimális díjhatár is. Ha például egy 500 000 forintos építési telket vásárolunk, az egyébként 0,5 százalékért dolgozó ügyvéd nem fogja 2500 forintért elkészíteni a szerződést, hanem mondjuk 20.000 forintot fog kérni.

2.1 A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya

Az ingatlan, az ingó, valamint a vagyoni értékű jog megszerzése után visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Illetékfizetés kötelezettség akkor merül fel, ha a szerzés ellenérték fejében (azaz nem ingyenesen), illetve öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon - például öröklési szerződéssel vagy elbirtoklással - történt.

A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya

1. ingatlan;
2. ingó;
3. vagyoni értékű jog lehet.

Mi minősül ingatlannak?

Az 1990. évi XCIII. törvényben (a továbbiakban: illetéktörvény) ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog.

A földdel alkotórészi kapcsolatban az áll, amely úgy kapcsolódik a földhöz, hogy az elválasztással elpusztulna, vagy értéke, használhatósága számottevően csökkenne.

Amennyiben az ingatlan tulajdonosa úgy szerez vagyont, hogy az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog jogosultja meghal (vagy özvegyi haszonélvezeti jog esetén az özvegy új házasságot köt), visszterhes vagyonátruházási illetéket nem lehet kiszabni, miután ez az eset nem tárgya ennek az illetéknek.

Mi minősül ingónak?

A visszterhes vagyonátruházási illeték szempontjából ingónak kell tekinteni mindent, ami nem minősül ingatlannak, valamint a fizetőeszközt és az értékpapírt. Ebben az összetételben értékpapírnak tekintendő minden olyan - jogszabályban megjelölt - okirat vagy, más módon rögzített, nyilvántartott és továbbított adat, amely jogszabályban meghatározott kellékekkel rendelkezik és kiállítását (kibocsátását), illetve ebben a formában történő megjelenítését jogszabály lehetővé teszi.

Természetesen nem minden ingó dolog megszerzésekor kell illetéket fizetni, hanem csak:

1. ingónak hatósági árverésen történő megszerzése;
2. gépjármű, pótkocsi tulajdonának megszerzése;
3. közterületen álló, de ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának megszerzése;
4. 2005. január 1-jétől az értékpapír öröklési szerződéssel való megszerzése esetén.

Vagyoni értékű jog

Ebbe a körbe tartozik minden olyan - ingatlanon, illetve ingó dolgon fennálló - jog, amely vagyoni értékkel bír. Az illetéktörvény értelmező rendelkezése szerint vagyoni értékűnek tekinthető a földhasználat, a haszonélvezet, a használat joga - ideértve a szövetkezeti háztulajdonra vonatkozó rendelkezések szerinti használatot is -, továbbá a vagyonkezelői jog és az önálló orvosi tevékenység működtetési joga.

Az illetékfizetési kötelezettség az alábbi vagyoni értékű jogokra terjed ki:

1. az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésére, valamint ennek a megszüntetésekor bekövetkező vagyonszerzésre;
2. az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedésére;
3. gépjármű, pótkocsi haszonélvezetének megszerzésére;
4. közterületen álló, de ingatlannak nem minősülő felépítmény vagyoni értékű jogának megszerzésére;
5. az önálló orvosi tevékenység működtetési jogának megszerzésére.

2.2 A lakástulajdon visszterhes vagyonátruházási illetéke

Mit nevezünk lakástulajdonnak?

Lakástulajdonnak minősül:

1. lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel;
2. az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten található lakóház, a hozzá tartozó kivett területtel együtt.

Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri.

Nem minősül lakástulajdonnak:

1. a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá
2. az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.

A lakástulajdon vagyonszerzési illetékének mértéke

Lakástulajdon megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakás forgalmi értéke, az illeték mértéke pedig:

1. 4 millió forint forgalmi értékig 2%,
2. a 4 millió forint forgalmi értéket meghaladó rész után pedig 6%.

Amikor a fizetendő illeték összegét próbálják kiszámolni, ne felejtsenek el utánanézni az igénybe vehető illetékmentességeknek és illetékkedvezményeknek!

Mennyi illetéket kell fizetni résztulajdon vásárlásakor?

Hogy mennyi illetéket kell fizetni akkor, ha valaki nem az egész ingatlant, hanem annak csak egy részét szerzi meg, egy példán keresztül mutatható be a legkönnyebben:

Tételezzük fel, hogy egy 10 millió forintos forgalmi értékű ingatlan tulajdonjogát valaki 50 százalékos tulajdoni arányban szerzi meg. Ebben az esetben az illeték alapja az ingatlan forgalmi értékének az 50 százaléka, azaz 5 millió forint. Az 5 millió forinton belül 2 millió forint (a 4 millió 50 százaléka) után 2 százalékos illeték mértékkel kell számolnia, míg a fennmaradó 3 millió forint után 6 százalékos illetékkel. A fizetendő illeték összege így 40 000+180 000 = 220 000 forint.

A fenti levezetésből jól látszik, hogy lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal - jelen esetben 50 százalékkal - arányos összegére alkalmazható a 2 százalékos illeték, míg az ezt meghaladó rész után már 6 százalékos illetékkel kell számolni.

Speciális rendelkezések az illeték alapjának kiszámítására

Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláskor lakásépítési kedvezményben részesült, ennek összegét a forgalmi értékből - vagyis az illeték alapjából - le kell vonni, az alábbi esetek kivételével:

1. lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete;
2. kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete;
3. lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetőleg a korábbi lakástulajdon eladása esetén, ha az elcserélt, illetőleg eladott lakástulajdont haszonélvezet, használat joga terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket;
4. a lakástulajdon forgalmi értékének 50 százalékát kell az illeték alapjának tekinteni akkor, ha a lakástulajdont állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő bérlakás bérleti joga ellenében ruházzák át.

Mekkora az illeték, ha az eladott lakás árából veszek újat?

A gyakorlatban jóval sűrűbben előfordul, hogy valaki előbb a már meglévő lakását eladja, és annak vételárából vásárol új lakást. Ha ilyenkor a meglévő lakás értékesítése és az új lakás megvásárlása között legfeljebb 1 év telik el, akkor az illeték alapjának a megvásárolt és az eladott lakás - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értéke különbözetét kell tekinteni (az előző lakás értékesítésére a vásárlást követő egy éven belül is sor kerülhet). Ebben az esetben a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet és használat joga csökkenti a lakás forgalmi értékét. Ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

A vevő a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni. Ezzel egyidejűleg kell nyilatkoznia arról is, hogy a vásárláskor az illetéktörvényben foglalt feltételeknek megfelelt.

Illeték mértéke több lakástulajdon egymást követően történő eladása és vásárlása esetén

Ha a magánszemély vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni (ez a szabály csak a magánszemélyek vásárlására alkalmazható, cégek, szervezetek esetében nem). Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, a vásárolt lakások forgalmi értékének megfelelő, teljes illetékes kötelese megfizetni.
Amennyiben a vevő már rendelkezik lakással az újabb lakás megvásárlásakor, és a meglévő lakást nem kívánja eladni, az új lakás teljes forgalmi értéke után köteles az illetékfizetésre.

2.3 Mentességek/kedvezmények

Mentesség a visszterhes vagyonátruházási illeték alól

A visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentességek eseteit az illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv.) sorolja fel tételesen. Ez az egyik részben az illeték tárgyára vonatkozó mentességet tartalmaz (tárgyi illetékmentesség), másik fele pedig az illeték fizetésére kötelezett személy mentességét rögzíti (személyes illetékmentesség).

A lakóház építésére alkalmas telek illetékmentessége

A visszterhes vagyonátruházási illeték alól mentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése.

Ebben az esetben a mentességhez szükséges, hogy a vagyonszerző az ingatlanon - a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül - lakóházat építsen. A vagyonszerző a lakóház-építési szándékáról legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat.

Ha építkezni akar, az illetékhivatal megállapítja ugyan a telek után járó illetéket, de annak megfizetését a 4 éves határidő leteltéig felfüggeszti. A 4 éves határidő elteltét követő 15 napon belül az illetékhivatal megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes építésügyi hatóságot. Amennyiben az építésügyi hatóság igazolása szerint a lakóházra a vagyonszerző nevére a használatbavételi engedély kiadása megtörtént, az illetékhivatal a megállapított, de a megfizetés tekintetében felfüggesztett illetéket törli. Törli az illetéket az illetékhivatal akkor is, ha a 4 éves határidőn belül a vagyonszerző a nevére szóló jogerős használatbavételi engedéllyel igazolja a lakóház felépítését.

Lényeges azonban, hogy ha a vagyonszerző a határidő lejártakor használatbavételi engedélyt nem tud felmutatni, akkor az illetéket az eredeti esedékességtől (a fizetési meghagyás jogerőre emelkedését követő naptól) számítandó késedelmi pótlékkal megnövelt összegben kell megfizetnie.

Újonnan épített lakás megvásárlásának illetékmentessége

A vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása után nincs illetékfizetési kötelezettség (2004-ben 30 millió forint volt az illetékmentesség határa). A legfeljebb 30 millió forint értékű lakások esetében annyi a kedvezmény, hogy a 15 millió forintra eső illetéket, vagyis 740 ezer forintot nem kell megfizetni. A 30 millió forintnál magasabb értékű lakások esetében már mentesség és kedvezmény sem vehető igénybe.

Termőföldvásárlás illetékmentessége

A hatályos előírások alapján a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Hivatal által kiadott regisztrációs igazolással rendelkező, mezőgazdasági tevékenységet végző magánszemély termőföldvásárlása illetékmentes, feltéve, ha az így vásárolt termőföldet a vásárlástól számítva legalább 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít, és egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja. A feltételek vállalásáról a vagyonszerzőnek legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia az illetékhivatalnál. Ha a vagyonszerző a termőföldet az 5 év letelte előtt elidegeníti, vagy azon vagyoni értékű jogot alapít, igazolhatóan nem mezőgazdasági célra hasznosítja, az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie. Ezek a szabályok a vagyonszerző nyilatkozata alapján a 2005. január 1-je és május 10-e között illetékkiszabásra bejelentett vagyonszerzési ügyekben is alkalmazandók.

A korábbi törvényi rendelkezés szerint a családi gazdálkodó termőföld vásárlása volt illetékmentes, és az illetékmentesség feltétele az a - termőföld törvény alapján egyébként is fennálló - korlátozás volt, hogy a megvásárolt termőfölddel a tulajdonában álló összes termőföld nagysága nem haladhatta meg a 300 hektárt vagy a 6000 aranykorona értéket. Fontos tudni, hogy a családi gazdálkodók 2005. június 30-ig részesülhettek a korábbi, enyhébb szabályok szerint illetékmentességben, ha eddig az időpontig bejelentették illetékkiszabásra a termőföldvásárlásukat (vagyis nem a szerződés dátuma, hanem a földhivatali bejelentés napja számít).

Termőföldnek kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban, vagy halastóként nyilvántartott és a felsorolt valamelyik célra hasznosított külterületi földrészletet.

A megsemmisült helyett vásárolt lakás illetékmentessége

A visszterhes vagyonátruházási illeték alól mentes a természeti katasztrófa következtében megsemmisült, vagy helyrehozhatatlanul megrongálódott lakástulajdon helyett vásárolt másik lakástulajdon (erre vonatkozó vagyoni értékű jog) megszerzése is. Ez a mentesség azonban csak akkor érvényesíthető, ha

1. a magánszemély a tulajdonában (résztulajdonában), haszonélvezetében vagy használatában álló, természeti katasztrófa következtében megsemmisült lakást életvitelszerűen lakásaként használta, nincs másik lakástulajdona, másik lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, illetve másik lakástulajdonon fennálló haszonélvezeti, vagy használati joga, valamint
2. a megsemmisült lakástulajdon pótlására 6 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakástulajdont (ilyen értékű lakástulajdonban tulajdoni hányadot) vásárol, vagy visszterhesen ilyen lakástulajdonon haszonélvezet, használat jogát szerzi meg, és ezt a vagyonszerzést legkésőbb a másik lakástulajdona megsemmisülését követő év március 31-ig illetékkiszabásra bejelenti.

Tulajdoni hányad megszerzése esetén csak akkor van az illetékmentesség, ha annak aránya nem haladja meg a vagyonszerzőnek a megsemmisült lakástulajdonra vonatkozó tulajdoni hányadát.

A vagyonszerző a megsemmisült lakás tulajdoni viszonyait hiteles tulajdoni lap másolatával, illetve a megsemmisült lakástulajdon fekvése szerint illetékes önkormányzat jegyzője által, illetékmentesen kiállított hatósági bizonyítvánnyal köteles igazolni, a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésekor.

Az első lakás illetékkedvezménye

Első lakástulajdon (tulajdoni hányad) megszerzésekor az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult a lakás megszerzője.

Mindez azonban csak meghatározott törvényi feltételek esetén igaz, vagyis akkor, ha

1. a lakás megszerzője az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét még nem töltötte be;
2. és az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.

Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki az első lakás megszerzésekor járó kedvezményt az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette. A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetésre felhívó fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.

A lakás megszerzőjének a vagyonszerzés bejelentésekor (az adásvételi szerződés földhivatali bejelentésével egyidejűleg) írásban nyilatkoznia kell arról, hogy a törvényi feltételeknek megfelel, a kedvezményre jogosult.

A lakás részarány-tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

Újonnan épített lakás megvásárlásának illetékkedvezménye

Korábban a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása után nem kellett vagyonátruházási illetéket fizetni. Az illetékmentesség határa 2005. január 1-jétől 15 millió forintra csökkent, de a legfeljebb 30 millió forint értékű lakások esetében kedvezmény vehető igénybe. Ezeknek a lakásoknak a megvásárlása után a 15 millió forintra eső illetéket, vagyis 740 ezer forintot nem kell megfizetni.

3.1 Ingatlan/vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen:

1. az eladási ár,
2. a cserében kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke, valamint
3. az ingatlan, a vagyoni értékű jog gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén a vagyontárgynak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke.

Bevételt csökkentő tényezők

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt, így:

1. a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
2. az értéknövelő beruházásokat; valamint
3. az átruházással kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Mi nem számít bevételnek?

Lényeges, hogy nem számít bevételnek az 1982. január 1-je előtt szerzett vagyoni értékű jog átruházásából származó vagyoni ellenérték.

Mi a "megszerzésre fordított összeg"?

A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték, a cserébe kapott ingatlan, illetve vagyoni értékű jog esetében pedig a csereszerződésben rögzített érték, illetőleg ezek hiányában az az érték, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Öröklés esetén, vagy ha az átruházott ingatlant, illetve vagyoni értékű jogot a magánszemély ajándékba kapta, úgy a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Amennyiben a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakást a magánszemély megvásárolja, akkor megszerzésre fordított érték (összeg) alatt a szerződésben szereplő tényleges vételárat kell érteni.

A ráépítés, újjáépítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeg a törvényben meghatározott időpontig az építő (építtető) magánszemély nevére kiállított számlában lévő érték.

Előfordulhat, hogy a megszerzésre fordított összeg az előzőekben részletezett előírások szerint nem állapítható meg. Ilyenkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.

Ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az ingatlan átruházásából származó jövedelem az szja törvény (1995. évi CXVII. tv.) korábban ismertetett rendelkezései szerint kiszámított összeg, amelyet a most ismertetett előírás vonatkozásában ún. számított összegnek kell tekinteni.

3.2 Az adó mértéke

Mekkora az adómérték?

Az ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 2005. január 1-jétől 25 százalék. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

3.3 Kedvezmények

Lakásszerzés kedvezménye

2008-tól a lakásszerzési kedvezmény megszűnt, viszont a 2008. január 1. előtt megszerzett átruházásból származó jövedelemre még alkalmazhatók a 2007. december 31-én hatályos szabályok.

Így a befizetendő adót csökkenti és a befizetett adóból visszajár az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon összege utáni adó, amely összeget az adózó önmaga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított (tehát a 2007. december 31-én megszerzett jövedelem esetében legfeljebb a 2012. december 31-ig történő lakáscélú felhasználás vehető figyelembe).

Felhívjuk kedves látogatóink figyelmét, hogy az adófizetési kötelezettségek  pontos megállapításához kérjék adótanácsadó vagy könyvelő segítségét!

4.1 Kommunális adó

A magánszemély kommunális adója

Kommunális adókötelezettség terheli azokat a magánszemélyeket, akik az önkormányzat illetékességi területén

1. építmény- illetve telekadó fizetési kötelezettség hatálya alá tartoznak, továbbá
2. nem magánszemély tulajdonában álló lakás bérleti jogával rendelkeznek.

Amennyiben a lakásbérleti jogviszony alanyai bérlőtársak, akkor valamennyi bérlőtárs által írásban megkötött és az adóhatósághoz benyújtott megállapodásban megjelölt magánszemély tekintendő az adó alanyának. Ilyen megállapodás hiányában a bérlőtársak egyenlő arányban adóalanyok.

Az adókötelezettség keletkezésére és megszűnésére az építmény- illetve a telekadónál leírtak az irányadók.

Az adó évi mértékének felső határa az építményadónál, illetve a telekadónál meghatározott adótárgyanként, illetőleg lakásbérleti jogonként legfeljebb 12.000 forint, de 2006-tól a képviselő-testület a helyi sajátosságokhoz, az önkormányzat gazdálkodási követelményeihez és az adóalanyok teherviselő képességéhez igazodóan a KSH által a 2003. évre és az adóévet megelőző második évig eltelt évek fogyasztói árszínvonal változásai szorzatával növelheti az adó mértékét.

A magánszemélynek félévenként, két egyenlő részletben kell a kommunális adót megfizetni: az adóév március 15-éig, illetve szeptember 15-éig.

4.2 Építményadó – Az építményadó tárgya, alanya

A helyi önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül adóköteles a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, vagy épületrész (a továbbiakban együtt: építmény). Az építményadó alkalmazásában az építményhez tartozik az építmény rendeltetésszerű használatához szükséges - az épületnek minősülő építmény esetén annak hasznos alapterületével, épületnek nem minősülő építmény esetén az általa lefedett földrészlettel egyező nagyságú - földrészlet.

Az adó alanya az, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa, több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában adóalanyok.

Tárgyi adómentesség

Mentes az adó alól:

1. a szükséglakás,
2. a gyógy-vagy üdülőhelynek nem minősülő kistelepülésen fekvő komfort nélküli lakásból 100 m2,
3. a szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetőleg a nevelési-oktatási intézmények céljára szolgáló helyiség,
4. a költségvetési szerv, az egyház tulajdonában álló építmény,
5. a lakás és az üdülő épülethez tartozó kiegészítő helyiségek,
6. az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épület vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló épület (pl. istálló, üvegház, terménytároló, magtár, műtrágyatároló), feltéve, hogy az épületet az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységéhez kapcsolódóan használja,
7. a felújított műemléképület, illetve az abban lévő önálló adótárgy (lakás, nem lakás céljára szolgáló épületrész) - a törvényben meghatározottak szerint - a felújításra 2008. január 1-jét követően kiadott építési engedély jogerőre emelkedését követő három egymást követő adóévben.

Az építményadó megfizetése, alapja, mértéke

Az adófizetési kötelezettség az építményre vonatkozó használatbavételi, illetőleg fennmaradási engedély kiadását követő év első napján keletkezik, és annak a félévnek az utolsó napjáig tart, amikor az építmény megszűnik.

Az adó alapja az önkormányzat döntésétől függően lehet

1. az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete, ebben az esetben az adó mértékének felső határa 900 forint/m2 (2005-től az önkormányzatok ezt a mértéket az inflációval növelhetik);
2. az építmény korrigált forgalmi értéke, ebben az esetben az adó mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3 %-a.

Ha az önkormányzat a helyi adót bevezeti, az adóalany köteles a bevezetett adó megállapításához szükséges valamennyi - az önkormányzat felhívásában megjelölt - adatot szolgáltatni az adott év január 1-jei állapotnak, illetve évközi bevezetés esetén a rendelet hatálybalépése napjának megfelelően.

Az adófelfüggesztés

Adófelfüggesztés iránti igénnyel élhet az adóhatóság felé:

1. az a 65. életévét betöltött, vagy életkorától függetlenül legalább 67%-ban rokkant (III. rokkantsági csoport) rokkantnyugdíjas magánszemély,
2. aki egyedül vagy kizárólag ugyanezen feltételeknek megfelelő hozzátartozójával él,
3. a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyéül szolgáló lakása utáni építményadó-fizetési kötelezettségét illetően.

Az adófelfüggesztés időszaka alatt az adót nem kell megfizetni, az egyébként esedékessé váló adó után azonban az adóhatóság az esedékesség napjától az adófelfüggesztés megszűnése napjáig terjedően a mindenkori jegybanki alapkamat mértékével egyező mértékű kamatot számít fel. A kamatot a késedelmipótlék-számítással azonos módon kell számítani.

4.3. A telekadó

Adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő beépítetlen belterületi földrészlet (a továbbiakban: telek). Az adó alanya az, aki az év első napján a telek tulajdonosa.

Mentes az adó alól:

1. az építési tilalom alatt álló telek a tilalom ideje alatt,
2. a közhasználatú közlekedési tevékenységet végző adóalany, az e célra használt telek után,
3. a teleknek az építményhez tartozó, annak rendeltetésszerű használatához szükséges földrészlete,
4. az épülethez, az épületnek nem minősülő építményhez, nyomvonal jellegű létesítményekhez tartozó védő (biztonsági) terület,
5. az erdő művelési ágban nyilvántartott telek.

Az adókötelezettség a földrészlet belterületbe vonásáról szóló önkormányzati határozat közzétételét, továbbá a telek mezőgazdasági művelés alól való kivonását és/vagy a művelési ág törlését követő év első napján, illetve az építmény megsemmisülése, lebontása esetén a megsemmisülést, lebontást követő félév első napján keletkezik. Az adókötelezettség megszűnik a telek külterületté minősítéséről szóló önkormányzati határozat közzététele, továbbá a telek művelési ágba sorolása és tényleges mezőgazdasági művelésének megkezdése félévének utolsó napján. Az adókötelezettségben bekövetkező egyéb változást a következő év első napjától kell figyelembe venni.

Az adó alapja az önkormányzat döntésétől függően lehet

1. a telek m2-ben számított területe, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa 200 forint/m2 (2005-től az önkormányzatok ezt a mértéket az inflációval növelhetik);
2. a telek korrigált forgalmi értéke, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3 %-a.

4.4. A luxusadó

A vagyonarányos közteherviselés alkotmányos követelménye fokozottabb érvényre juttatása érdekében 2006-tól, a 2005. évi CXXI. törvény (Luxusadó-törvény) elfogadásával, egy új adónem, a luxusadó bevezetésére került sor.

Az adó tárgya

A luxusadót az után a Magyar Köztársaság területén lévő lakóingatlan után kell megfizetni, amely magánszemély tulajdonában áll, vagy amelyet az ingatlan-nyilvántartásba magánszemély javára bejegyzett vagyoni értékű jog terhel, ha annak a törvény szerinti számított értéke a 100 000 000 forintot eléri. Lakóingatlan a lakásnak, valamint üdülőnek minősülő épület, ha pedig az épület épületrészekre osztható, akkor az épületrész.

Az adó mértéke

Az egy éves adómérték a lakóingatlan számított értékének 100 000 000 forintot meghaladó része után 0,5 százalék.

Az adó bevallása, befizetése

2007-től a tárgyévet követő év január 15.

A luxusadót az önkormányzati adóhatóság határozattal (kivetéssel) állapítja meg, azt két részletben, a határozat jogerőre emelkedését követő 15 napon belül, legkorábban az adóév március 15-éig, illetve szeptember 15-éig kell megfizetni. Amíg az adóhatóság új határozatot nem ad ki, addig az adóévben március 15-éig, illetve szeptember 15-éig a korábban kiadott határozat szerinti adót kell két részletben megfizetni.

A luxusadóból levonható a lakóingatlan után az adóévre az adóalany terhére megállapított és az adóévben az adóalany által megfizetett építményadó, üdülőépület utáni idegenforgalmi adó, illetve magánszemély kommunális adója.